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未开工项目便出售今年房企对现金流多饥渴?
更新时间:2019-07-12 04:45:21 点击数:285 来源:本站

  6月13日,阳光100中国控股有限公司(以下简称“阳光100”)发布公告称,拟出售重庆阳光壹佰70%的股份及卓星集团100%的股份。

  自2019年5月份以来,已有多家房企转让旗下子公司,包括像中国金茂、阳光100、华侨城、泰禾集团这类大型房企。

  关于股权交易,众说纷纭。但在房地产市场销售回暖有阻力、融资渠道收紧、2019年房企债务兑付高峰期到来的背景之下,对于杠杆率较高、现金流动性差的房企来讲,出让股权以偿还到期或即将到期债务或是目前不错的选择。

  6月13日,阳光100发布公告称,公司拟向融创西安公司出售重庆阳光壹佰公司70%的股权,交易作价13.34亿元。重庆阳光壹佰持有重庆市南岸区的两个物业开发项目,分别为重庆阳光100国际新城项目及慈云寺老街项目。

  值得注意的是,本次交易为阳光100“赔本甩卖“。据公告称,重庆阳光壹佰70%股权作价3.7亿元,意味着目标公司全部权益的股权代价约为5.29亿元,但根据2019年2月28日的财务资料显示,重庆阳光壹佰(合并基准)的资产净值就达5.16亿元,在此次交易中,阳光100又豁免了股东利息4.98亿元。因此,阳光100此笔交易亏损4.85亿元。并且阳光100还要承担两个物业开发项目的高额搬运成本。

  此外,在同日,阳光100还发布公告称,拟向佳兆业出售卓星集团100%的股权,交易作价为46.6亿元;6月24日,泰禾集团发布公告称,为了给广州增城项目引入新的合作方,以18.22亿元的总价将广州增城项目两家公司的各29%股权,转让给五矿信托。

  截至6月26日,北京产权交易所正式披露信息显示,自5月以来涉及房地产行业的股权转让事宜共17条 ,同比去年增长16条。

  财经评论员严跃进对表示,今年房地产市场上频繁出现股权交易,说明房地产市场行情不乐观。股权出让背后的本质是项目资金出现问题,或者说项目没有收益。

  房企正逐渐剥离亏损的子公司,根据北京产权交易所近两月房企出让标的显示,标的公司净利润为负数的约占70.6%,还有2家标的公司净利润为0。

  华润南京一位投拓高管曾表示,近年来公开市场拿地太贵、条件严苛,都在并购上打主意,但真正的优质项目已经被大玩家们蚕食得差不多了。

  根据国家统计局日前发布的1~5月商品房销售面积来看,全国55518万平方米的销售面积同比下降1.6%,降幅比1—4月扩大1.3%。在楼市“小阳春”没有盼头的情况下,房企可能无法忍受融资渠道的“寒冬“和交易所的“拷问“,开始出售未开发项目资产。

  据不完全统计,5—6月,阳光100、中国金茂、泰禾集团、粤泰股份房企出售的标的,其各公司旗下未开工项目和占到项目总数约63%。例如,6月25日,泰禾拟出让的广州增城项目两家公司各29%股权,旗下共有4宗用地均未开工;6月10日,金茂出售上海茂府置业有限公司49%的股权,旗下拥有上海青浦区华新镇两个住宅用地也并未开工。

  虽然部分房企出让未开发项目股权,但仍然保留着51%以上的控股权。对此,同策研究院首席分析师张宏伟对微博房产称,房企只要掌握项目51%的控股权,就可进行并表。部分房企虽然缺钱,但规模布局仍是企业重要的发展战略。

  一般而言,项目开工即可启动楼盘预售机制,进行回款。房企出售没有开工的项目,其侧面也反映出市场环境严峻,房企资金压力较大。

  据中国指数研究院统计数据显示,2019年至2021年是房地产债券集中到期高峰,房企面临巨大现金流考验。2019年为首个偿债小高峰,房企需偿还债券规模为4994.5亿元,到2020年,这一规模将上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。

  虽然偿债高峰来临,但目前房地产行业融资困难,房企“以新还旧”的手段已经无法让公司资金正常周转。2019年5月,同策研究院监测的40家上市房企融资金额共计367.99亿元,创2019年以来新低。

  当然,房企除了自身还债的压力之外,还有交易所的“灵魂拷问“。今年上半年,金科股份、新城控股等上市房企接连被交易所问询,其中现金流、公司短期偿债风险、利润率等关键指标成关注焦点。

  双重压力之下,房企出售股权成为增强现金流动性的主要手段。有业内人士认为,房企在5—6月频繁出售项目困难,除了企业自身纾困资金压力之外,还有冲刺半年报之意。因为,出售股权对于公司现金流及公司偿债表现均有利。

  例如,粤泰股份拟将旗下位于安徽淮南的公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂时表示,此举是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险;阳光100近期出售两个标的,预计回笼60亿元资金,但45亿元将用来偿债。

  张宏伟称,2019年对于杠杆率较高的企业来说可能充满压力,预计2019年下半年还会出现房企出售资产的现象。

  据悉,世茂房地产已相继收购泰禾集团、粤泰股份等房企的18个项目;融创拟接盘阳光100出售的重庆阳光壹佰公司70%的股权;招商局置地和中梁地产接盘中国金茂出售的上海府茂置业有限公司49%股权。

  就目前的市场情况而言,房企愿意接盘,说明该房企资金充裕。房企接盘也意味着企业战略扩张的态势。

  世茂集团2018年年报显示,世茂集团房地产各个财务指标表现优异,部分指标稳赢“大盘“。例如,2018年世茂集团短期借款占比29%,账面现金495.8亿元,净负债率59.4%。据克而瑞数据显示,2018年176家房企的加权平均净负债率约为85.15%。

  而3年从百亿冲刺到千亿的“黑马”中梁地产,在6月26日,有媒体报道,中梁地产已通过港交所上市聆讯,敲钟“指日可待“。该消息无不透露着,中梁地产一旦上市,资本市场的“输血”则可以让其继续进行战略扩张。

  让人深思的是,当有钱地产大亨接盘后买卖双方如何融合,成为其首要思考的问题。例如,双方可能在物业开发方面存在较大实力悬殊的原因,因而可能会影响该项目日后售卖的价格。

  严跃进分析指出,是否影响该项目房价,关键要看机构参股后公司业务整合力度。如果企业业务整顿较好,物业改造的增值机会便会加大,这样房价确实容易上涨,尤其是在房企资金情况得到改善的情况下。而如果企业业务整顿结果不理想,那么部分项目还是要亏本或降价交易。

  此外,张宏伟称,类似于泰禾集团为项目引进金融机构这种情况,房企一定要控制好财务成本,不然这类成本最后都会体现在房价上。

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